各地一般不得新建100米以上住宅，城區非流动人口100萬以下城市嚴格限建100米以上建筑，除臨江、臨湖、臨海和特殊區域外，新建改善性住宅原則上不高於60米……近日，江蘇省住建廳會同省自然資源廳、省消防救援總隊起草了《關於加強高層建筑規劃建設管控的意見（征求意見稿）》，給高層建筑上籠套、管控其“野蠻生長”的同時，也沒有“因噎廢食”忽視高層建筑在土地集約開發、城市形象識別上的積極意義。

  在住房和城鄉建設部、應急管理部《關於加強超高層建筑規劃建設管理的通知》基礎上，江蘇在全國率先對城市建筑高度作出更具體和嚴格的限定，不少限高條款屬“全國首創”。我省為何要對高層建筑限高，具體高值基於怎樣的考慮？高層建筑還可以在哪些區域建設、怎樣布局？記者採訪了有關部門負責人。

  根據有關規定，建筑高度大於27米的住宅，大於24米的非單層廠房、倉庫和其他民用建筑，都屬於高層建筑。其中，建筑高度大於100米的為超高層建筑。據省住建廳統計，我省現有高層建筑超15萬棟。

  省住建廳建設工程消防管理處處長戴登軍解釋說，江蘇地處我國改革開放前沿的長三角，城市化率高於全國近9個百分點，大批農村和外來人口流向城市，推動城市提高開發強度，高層建筑建設起步早、增長快。

  但高層建筑越來越多、建筑高度不斷刷新，對城市交通、管理、公共配套帶來考驗。在消防上，火災荷載、人員疏散、滅火救援、消防設施等方面的風險，會隨著高層建筑增加呈現指數級增長，超高層建筑的消防救援一直是世界性難題。

  由高層建筑衍生的問題和挑戰，在城市化水平高的江蘇都有發生。為此，我省在國家有關規定的基礎上，起草了“江蘇版”的城市限高《征求意見稿》：城區非流动人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑﹔城區非流动人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑，其中城區非流动人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建筑，城區非流动人口100萬—300萬城市嚴格限制新建150米以上建筑。

  就像國家對城市軌道建設設立相應門檻，高層建筑也根據城市規模分級分類管控。省規劃設計集團技術中心總規劃師徐海賢認為，這是因為建筑高度和地鐵流量都跟城市規模、經濟實力密切相關，城市規模大、人口多，是建設高層建筑主要動因。

  但對照住房和城鄉建設部、應急管理部《關於加強超高層建筑規劃建設管理的通知》能够正常的看到，我省在國家對城市高層建筑按非流动人口規模分“300萬以上”“300萬以下”兩檔相應限高的基礎上，還把“300萬以下”細分為“100萬—300萬”和“100萬以下”兩檔，分別制定限高標准。

  對此省住建廳有關部門負責人解釋說，江蘇不僅城市化率高，而且城鎮密集、城市群發達，從特大城市（非流动人口500萬以上）、I型大城市（非流动人口300萬以上）、II型大城市（非流动人口100萬以上）到中小城市（非流动人口100萬以下），城市類型齊全、數量眾多、梯次分明，理當對建筑限高更加細化。

  記者梳理發現，根據《征求意見稿》，我省南京、蘇州、無錫、常州、徐州、南通（城區人口超300萬）將嚴格限制新建250米以上建筑，揚州、淮安、鹽城、連雲港、泰州、宿遷、鎮江、昆山（城區非流动人口100萬—300萬）將嚴格限制新建150米以上建筑。江陰等城區非流动人口100萬以下城市限制新建100米以上高樓。

  住宅限高是我省建筑控高的重點。《征求意見稿》提出，各地一般不得新建100米以上住宅，城區非流动人口100萬以下城市嚴格控制新建80米以上住宅，新建改善型住宅原則上不高於60米，均為全國“首限”和“首提”。我省為何要對住宅嚴格限高，並跟改善型住宅標准緊密挂鉤？

  南京長江都市建筑設計股份有限公司總經理董文俊認為，限制高層尤其是超高層住宅，是基於建筑消防、電梯維修、住房品質等因素的綜合考量。以電梯為例，高層建筑配置電梯多了，得房率會降低﹔電梯配置少了，又導致出行等梯時間長，影響居住體驗。

  油坊橋是南京高層建筑密集區，對許多居民來說，每天上下班擠電梯是“必修課”。張女士住21層高住宅樓的第17層，說起居住感受時她表示：“高樓居住密度大、人多，每天早高峰上班，基本得等5分鐘才能擠上電梯。遇上其中一部電梯壞掉就更崩潰了，我兩次遇上這種情況，硬生生走了17樓。”

  “新建改善型住宅上限定為60米高，可在降低公攤面積、減少等梯時間和宅地集約開發間求得大體平衡。”董文俊參與了今年3月出台的《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》編制，他解釋說，改善型住宅層高不應小於3.1米且不應大於3.6米，以平均層高3.3米算，樓房限高60米，即18層。此前按消防要求，樓房如果超過18層，基本需建兩個樓梯、兩個電梯﹔18層及以下可建一個樓梯、兩個電梯。可見住宅高度降下來，將提高住宅得房率，改善居住品質。

  不僅如此， 18層以下樓房還被許多人視為“小高層”，在心理上更能接受。雖然小高層一般指7層—11層住宅，很多城市廣義上把18層及以下住宅也稱為小高層，這在高層住宅眾多的一二線城市幾乎成為共識。“打造高品質改善型住宅，首先要從人的感受出發，人的各方面體驗好，才是真的好。”董文俊說。

  南京知名房地產媒體人汪明宇認為，城市住宅限高和此前放寬容積率限制一樣，都是房地產市場情勢發生變化后的主動調整，是對許多城市多年來不停“加高度、加容積率”的糾偏，和對改善型、高品質住宅的呼喚。“住宅控高必然帶來容積率進一步降低，有利於降低建筑密度、提升公共配套，讓居民享有更舒適的居住環境和更強的安全感。”汪明宇說。

  對此，市場反應敏感的開發商“更進一步”，不僅不突破60米高的改善型住宅上限，還主動降低建筑高度。7月31日南京出讓的河西北部、江北新區幾塊地，雖然規劃都限高60米，可容積率最高隻有1.6、低的為1.4。汪明宇測算，以1.5的平均容積率算，這些地塊最高蓋到10層、11層。開發商們明白，限高不僅是有關部門的規定，也是市場倒逼的結果，隻有開發更高品質的住宅，房子才能賣得好。

  對改善型住宅限高60米，我省沒有“一刀切”，提出“除臨江、臨湖、臨海及城市規劃特殊區域外”。

  “這個‘除外’可不是‘法外開恩’，而是‘城市必須’。”徐海賢認為，對城市來說，在濱水地塊和CBD區域建設高層建筑不僅有助於地區形象塑造，也是城市經營和市場選擇的結果，《征求意見稿》所言的“規劃特殊區域”，應該指的是城市核心區或中央商務區。

  高層建筑對城市有何意義，怎樣布局？中國工程院院士、東南大學建筑學院教授王建國曾專題研究，指出高層建筑有較好的地標性、可識別性和象征意義，改變並豐富了城市天際線，給人自信心和心理上的滿足。世界上著名城市以高層作為城市形象的不在少數，連一向不鼓勵建高層的歐洲，也在作為柏林重建標志的波茲坦廣場、亞歷山大廣場，新建了許多高樓大廈。

  城市高層建筑不必“談虎色變”，限制高層也不能“因噎廢食”忽視高層建筑在積聚人氣、塑造地標等方面的積極意義。南京在歷史城區嚴格控高，但也在新街口、河西、江北等核心區劃出了高層“適度發展區”和“引導發展區”。蘇州、無錫的老城區、老城廂風貌宛然，可金雞湖、蠡湖等新城區也是高樓林立、城景壯闊。尤其在這些城市的濱江臨湖靠水地區，高層建筑從水邊“拔地而起”更顯高大，往往成為高層建筑重點開發區域。

  “然而即便是適於高層建筑發展的濱水地區和CBD區域，也要加強引導、精心設計。”徐海賢以南京玄武湖和下關濱江為例，點評高層建筑建設引導得失：在玄武湖背后的鼓樓—中央路—玄武門一線，城市天際線和瑰麗山水相得益彰、氣象萬千，原因是高層建筑以紫峰大廈為中心視點，有波峰、也有波谷，並和明城牆留有足夠間距，有如“五線譜”一樣高低錯落、跌宕起伏﹔而下關濱江從三汊河到惠民河口，多的是百米左右的高樓，最高的120多米，雖然給獅子山閱江樓留有觀照長江的廊道，但總體來看建筑密度很大、容積率極高，形成了一面遮擋長江的“牆”，不但市民觀感不佳，地產價值也難免受影響。

  可見高層建筑發揮正向引導作用，必須科學規劃、加強設計。董文俊認為，我省對城市高層建筑分類管控和科學規劃二者並行不悖，都是為了建設更安全、宜居、韌性、低碳的好房子、好社區、好城區。由於高層尤其是超高層建筑投資大、建設周期長，一旦建成就是不可逆的，在當前房地產深度調整期，尤其要科學規劃、精心設計，並盡可能把交通疏導、消防安全等保障到位，在相關設施設備上高標准配套和高質量運維，使之成為和諧城市、宜居城市的有機組成部分，服務於美好城市生活和城市現代化建設。（白雪 顧巍鐘）

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